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5月楼市表现平淡 改善户型受追捧
2018年06月08日 09:29   
[导读]5月向来是楼市传统的“红五月”,但东莞楼市却是表现平平。

东莞凤岗某楼盘,购房者在沙盘前看楼。南方日报记者 孙俊杰 摄

5月向来是楼市传统的“红五月”,但东莞楼市却是表现平平。5月初,在限价加码的同时,受预售证审批从严、商品房限签以及住建部门重申楼市限购不放松等因素影响,东莞楼市无论是供应量还是成交量都差强人意,房价连续两个月环比回落。

进入6月,业内人士认为,随着半年业绩期的到来,房企推售力度将加大,新旧项目将持续推新入市,在资金压力下,各项目促销力度有望加大。

1. 开发商“红五月”扎堆入市

相比4月,东莞开发商在5月的入市积极性大大提升,各楼盘不遗余力举办活动推货、宣传。各类创意暖场活动、亲子活动琳琅满目,卓 越维港、大道松山湖、石排国际公馆等多个楼盘推出优惠特价房活动,提升人气。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示,5月份,金地、碧桂园、万科、卓 越、中海等品牌房企积极推货冲刺业绩,市场供应有所上升,集中在5月中下旬扎推入市,全市开盘量环比上月小幅增加。

从产品类型看,开发商明显加大了商业公寓的推货力度,V1公馆、碧桂园首座和万科金域广场等单盘推货量均有几百套。

根据合富研究院统计,5月东莞一手住宅供应约为43万平方米,同比增加56%,但签约面积同比减少16%。一手住宅签约均价为16952元/平方米,同比微涨5%,环比4月微跌,连续两个月环比回落。自2016年9月调控后,东莞一手住宅供求量基本稳定在35万—45万平方米/月,整体表现平淡。

从销售率看,大部分住宅项目开盘销售率偏低,业内人士认为是因为很多项目前期认筹量少,同时开发商对市场预期较高,定价居高不下,而且限购限贷限售等政策制约了需求释放。

此外,据东莞中原战略研究中心监测数据显示,东莞绝大多数商业银行首套房贷利率普遍上浮20%(即5.88%)或以上,二套房贷利率大多上浮25%—30%,广发、华夏及光大二套房贷利率上浮40%。另外,基本上全市所有商业银行均执行“三价合一”政策,东莞房贷政策持续收紧。

2. 松山湖片区楼市炙手可热

从区域来看,5月东莞滨海片区及松山湖片区成供应主力,供应面积合计约21万平方米,占全市48%,临深片区供应相比上月明显放量。另一方面,受到近年城区土地供应大幅减少及缺乏全新项目上市的影响,城区住宅供应明显乏力。

成交方面,东部及松山湖片区成交持续放量,再次成为本月热点。该区域不仅供应持续走高,其价格相较城区及临深片区有优势,因此成为成交热点区域。

合富大数据显示,5月成交排名前10的区域中,大岭山镇以508套位列全市签约榜首。业内人士分析认为,大岭山是市区、松山湖、滨海湾新区及深圳的交汇处,地理位置优越,近两年楼市升温较快。据了解,5月成交量排名前10的区域成交状况比去年有改善,房价则涨跌参半。房价上升区域以市区周边镇街为主,下跌区域则以临深片区为主。

3. 别墅难卖改善户型受欢迎

产品方面,5月洋房成交3996套,成交比例持续保持在96%左右。别墅在政策调控下出货艰难,比限购限贷前缩水超过一半。

5月全市洋房新增供应41.37万平方米,环比小幅回升,其中单盘供应量较大,八成项目新增供应超百套,排列前三的金地、碧桂园和星河项目单盘供应均超300套。品牌房企冲刺力度加大,洋房成交43.6万平方米,环比、同比大幅上升,单盘成交量过百套的项目数量环比翻倍,增加至13个。

受政策影响,东莞市场144平方米以上的产品去化艰难。为快速回笼资金,5月开发商主推144平方米以下产品,占全市洋房产品的比例达99.4%。刚需主导地位依然强劲,占全市比例维持在75%左右,120—144平方米的改善户型成交比例稳定在20%。

5月东莞别墅供需环比小幅回升,但仍处于历史低位,反映受政策影响依然较大。从个盘看,大部分项目成交仅有寥寥几套。个别房企急于回笼资金,以价换量效果明显。

此外,5月公寓供需大涨。从产品成交结构来看,在价格因素影响下,低价产品尤为畅销,20—30平方米小型公寓持续热销,占全市比例达14%,其中碧桂园苹果成交火热,而40平方米以上的公寓成交比例逐渐缩小。

业内人士认为,在住宅调控趋严之下,商业性质公寓持续走热,部分公寓项目推出低首付策略吸引投资客,碧桂园旗下多个项目以小户型、低总价胜出,纷纷热销。

4. 外来品牌房企产品成主流

从排名情况来看,目前的东莞楼市外来品牌房企占据绝大部分市场份额,本土房企只有实力雄厚的才能与之抗衡。

在5月份房企成交金额排行榜前十中,万科、碧桂园、保利、金地、卓 越、恒大、海伦堡、宝安等8家为外来房企,其中最拔尖的仍是万科和碧桂园,两家开发商的项目遍布东莞各镇,市场占有率很高。排行榜前十中仅有光大和中惠两家为本土房企。本土房企的可开发或在售项目数量不及外来房企,致使市场占有率较小,排名较后。

业内人士认为,随着土地门槛提高,本土中小房企要想得到竞赛“入场券”难上加难,未来的房地产市场将是强者恒强的局面。

从楼盘排名情况来看,金地前海山、万科云城、东江之星、光大山湖城是5月份成交最 好的楼盘,成交金额均在3亿元以上,其次是保利锦城、万科中央公园、保利海棠、万科中天城市花园、保利格外松湖以及海伦堡松湖湾。

5. 6月迎来商住地供应高峰

5月东莞挂牌出让20宗地块,仍以工业用地为主,其中工业用地供应8宗,总面积约30.9万平方米;7宗商住用地,总面积约16.5万平方米;科研、批发零售、交通服务站等用地5宗,总面积约9.1万平方米。总体而言,5月各类用地供应较年初活跃。

据合富大数据显示,5月成交7宗地块,其中6宗工业用地,总面积约38.2万平方米;继1月后再次成交1宗商住用地,面积约1.7万平方米。

业内人士分析认为,商住地市场热闹起来,实力房企急于寻找新的利润增长点。5月东莞商住用地供应面积约16.5万平方米,共有7宗,主要位于松湖片区和东北片区,除谢岗一宗地块于5月完成交易外,其他6宗均集中在6月开拍。

谢岗地块作为近期成交的首宗地块,有一定的风向标意义。该地块经过22家房企49轮鏖战,最终以楼面地价8816元/平方米、自持5年90%面积成交。该地块参与竞投的企业之多、自持面积比重之高,足见土地市场供应仍未能满足新晋房企开疆拓土、品牌房企急切补仓的需求。

断供多月的东莞商住地市场,本月土地成交将趋于白热化。有实力的品牌房企谋求在“租购并举”的大环境下有所作为,寻求新的利润增长点。

从出让公告来看,即将出让的地块有五个特征:主要分布于松湖片区和东北片区;最高限价与地块综合质素较高、区域售价成正比,“限价+竞自持”依然为竞拍主流方式;东坑、常平地块限定商业全自持至少5年为创新手段,显示政府对房地产市场资源配置方式在转变,更重视运营;樟木头地块自持面积至少20%,响应“租购并举”;虎门地块限定以最 先报出自持面积50%为胜出者,南城地块无偿配建部分设施占近四成比重,热点地块加设更高门槛。

6. 5月住宅开工量近8个月最高

合富大数据显示,5月整体开工面积为82.5万平方米,环比增加约九成,其中住宅开工量约51.9万平方米,环比4月大幅增加约88%,与去年同期相比增加近三成。住宅开工有所回升,5月住宅开工量为8个月以来最高。

截至5月,东莞市一手住宅潜在供应量728.5万平方米,比4月的潜在供应量微升。其中,洋房潜在供应量622.7万平方米,环比上涨0.2%;别墅潜在供应量99.4万平方米,环比增加4%,主要是沙田盈丰悦田居别墅开工所致。

各区域潜在供应中,前二位置依然被塘厦、虎门囊括。塘厦镇潜在供应量约78.5万平方米,环比小幅回落;其次是虎门镇,约56.3万平方米,排名第三的是麻涌镇,约45.4万平方米,麻涌镇5月有新盘开工,潜在供应量增加。

从供应来看,据不完全统计,6月计划开盘加推的项目约为30个,纯新项目只有鸿盈城汇中央、新城悦隽、正中峰璟湾、德盛尚峰4个,其余均为在售项目新品入市,如虎门·泊樾湾计划6月中开盘推出49—76平方米新品公寓,东方银座兰乔公馆6月中推92—112平方米新品洋房。

据了解,6月计划持续加推的项目包括和昌众筑中央原著、嘉宏锦峯、山水江南玖峯、华南茶叶创意园菁英时代、金地前海山、家和时代花园、虎门印象、金地艺境水岸、时代天境、奥园观澜誉峰、华桂园、新世纪中和花园、清溪国际公馆、保利海棠、御河湾、宏远帝庭山、东兴悦庭、莲湖山庄、金地风华公馆等。

东莞中原战略研究中心认为,随着半年业绩期的到来,房企推售力度将加大,新旧项目将推新入市。在资金压力下,各项目促销力度有望持续加大。“预计6月入市项目主要集中在松山湖及东南临深片区,东莞6月将迎来一波土地供应潮,加之房企年中推货促销力度加大,市场成交有望被激发。”东莞中原战略研究中心分析师说。

来源:南方日报

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